05/05/2020
Thứ 1: Giấy phép kinh doanh của Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư: Chủ đầu tư cần phải có ngành nghề đăng ký kinh doanh bất động sản, để đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Quý bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép kinh doanh hoặc tra cứu thông tin doanh nghiệp tại các website cung cấp thông tin đăng ký của doanh nghiệp.
Thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư: Đây là một giấy tờ hết sức quan trọng đảm bảo pháp lý sau này của dự án căn hộ chung cư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch” không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
Thứ 3: Giấy phép xây dựng của dự án: Đảm bảo dự án đã được cấp phép xây dựng và xây dựng đúng giấy phép được cấp. Hiện tại, có rất nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư chưa được cấp phép xây dựng nhưng vẫn ngang nhiên tiến hành thi công xây dựng (gọi nôm na là xây dựng không phép), nếu cơ quan quản lý phát hiện được sẽ tiến hành đình chỉ thi công, xử phạt, làm trễ tiến độ dự án. Có những dự án bị đình chỉ thi công lên đến 2-3 năm. Rủi ro của khách hàng sẽ cực kỳ cao nếu mua trúng các dự án căn hộ chưa có giấy phép xây dựng. Do đó, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Thứ 4: Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất: Phần này sẽ ảnh hưởng đến khả năng ra sổ của dự án căn hộ chung cư sau này. Nhiều khu căn hộ chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Các thông tin pháp lý này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được. Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố. Trường hợp chủ đầu tư không thể cung cấp một trong các hồ sơ này, có nghĩa là dự án Quý bạn đang quan tâm có vấn đề, hoặc là chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng dự án, hoặc sổ đỏ toàn khu căn hộ đã cầm cố trong ngân hàng hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ nộp tiền thuế đất đối với nhà nước.
Hiện nay cơ quan quản lý chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.
Cụ thể, đối với dự án có quy mô dưới 500 căn hộ sẽ do UBND quận, huyện có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án từ 500 căn hộ đến 2500 căn hộ sẽ do UBND, TP trực thuộc TƯ có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án trên 2500 căn thì phải có ý kiến của Thủ tướng chính phủ về việc chấp thuận chủ trương đầu tư.
Như vậy, có thể hiểu tùy theo quy mô của dự án thì người mua phải tìm hiểu xem dự án đó đã được ủy ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa.
Cũng cần lưu ý là văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án, văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án.
Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cung cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa. Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, Quý bạn cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:
+ Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.
+ Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.
+ Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.
Ngoài ra, năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là 1 yếu tố mà người mua cần xem xét kỹ. Người mua có thể đánh giá thông qua năng lực vốn hóa trên thị trường chứng khoán (giá của cổ phiếu), uy tín của doanh nghiệp trên thương trường thể hiện qua các dự án mà chủ đầu tư này đã từng xây dựng.
Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng) thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.
Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng. Hiện tại, hầu như tất cả các dự án căn hộ chung cư hiện nay đều mở bán căn hộ khi chưa hoàn thành phần móng, chủ đầu tư lách luật bằng việc ký với khách hàng hợp đồng đặt cọc (hợp đồng góp vốn – hứa mua hứa bán). Đây cũng là một rủi ro dành cho khách hàng mua căn hộ chung cư.
Những lưu ý trên về pháp lý dự án khi mua căn hộ chung cư sẽ giúp mọi người nắm vững kiến thức, nhận định được hướng đi cùng những sản phẩm bất động sản an toàn tránh đi rủi ro mất tiền. Hãy là người mua tỉnh táo – nghiên cứu kỹ càng các giấy tờ trước pháp lý khi quyết định đầu tư mua tài sản cho mình.
